Ki-kicsoda? Kinek mi a feladata? Kit kötelező és kit ajánlott megbíznod egy családi ház építéséhez?

1. Geodéta:

Más néven földmérő. Ő az, aki egyrészt felméri az építési telek méretét és magassági/lejtési viszonyait, illetve a telek növényállományát és meglévő építményeit. (Csak zárójelben jegyzem meg, hogy egy ilyen felméréskor bizony kiderülhet, hogy a meglévő kerítések nem a telekhatáron vannak, hanem picit, vagy akár nem is picit átlógnak az egyik, vagy másik telekre. Ebből aztán adódhatnak galibák, viták, de akár pereskedések is.) A geodéziai felmérés elkészítése azért szükséges, hogy a tervező a telek pontos geometriájának ismeretében, az előírásoknak megfelelő helyre tervezze meg az építendő épületet. Lejtős terep esetén különösen fontos a geodéziai felmérés, hogy a szükséges földmunka tervezhető legyen, és az új épület a terepviszonyokhoz alkalmazkodjon.

A geodéta másik feladata a kivitelezés megkezdésekor a megtervezett épület pontos helyének kitűzése. Azért különösen fontos, hogy az épület a telken belül a megtervezett helyére kerüljön, mert az építkezés befejezésekor az építési hatóság ellenőrizheti a kötelezően előírt előkerti, oldalkerti és hátsókerti méretet. És senki nem szeretné, ha az építkezés befejezésekor derülne, ki, hogy az épület 20 cm-rel belóg az előkertbe, ahol nem állhatna.

2. Építészmérnök:

Sajnos Magyarországon elég nagy a fogalomzavar azzal kapcsolatban, hogy ki tervezi a házat. Hát természetesen a Tervező, nem igaz? Igen a tervező, de ha precízebben szeretnénk megnevezni, akkor ő nem más, mint az építészmérnök. (Csak zárójelben jegyzem meg, hogy ő nem ugyanaz, mint az építőmérnök, de erről majd esetleg egy másik bejegyzésben írok.)

Tehát ha házat szeretnénk építeni, és már meg is van a telkünk hozzá, akkor az első lépés, hogy megbízzunk egy építészmérnököt, hogy tervezze meg a házunkat. Sok projekt sajnos már az építész kiválasztásánál rossz irányba indul, anélkül, hogy a megrendelő tudatában lenne ezzel, mert csak a kivitelezés közben fognak kiderülni a hibák és hiányosságok, amikor az építészt már kifizették, és elbúcsúztak tőle, megköszönve neki a terveket.

Sajnos a korábbi politikai rendszerben házak millióit húzták fel lényegében tervek nélkül, a helyszínen rögtönözve. Vannak építészek, akik sajnos a mai napig úgy terveznek házakat, hogy azok nincsenek kitalálva, mert „a helyszínen majd úgyis megoldják”. Ez így is van, valahogy majd megoldják, de jellemzően el is rontják. Itt az első fontos tanácsom:

Lehetőleg ne bízz meg olyan építészt, aki nem javasolja, hogy részletes tervek készüljenek a házhoz, vagy legalább nem említi, hogy érdemes lenne az épület bizonyos részeiről részletrajzokat készíteni. 

Ez az építész igényességéről árulkodik. Ha csak a kötelezően előírt minimum terveket készíti el számodra egy építész, akkor tudhatod, hogy tucatszám rajzolja a házterveket. Tudjuk, hogy a mennyiség a minőség rovására megy. Az ilyen tervek nem lesznek alaposan átgondolva.

Az építőipar másik sajnálatos öröksége, hogy régen, a mintatervek korszakában egy építészt elsősorban azért bíztak meg, hogy az elkészített, lepecsételt terveit a hivatal jóváhagyhassa, és aztán lehessen építkezni. Hadd pörögjön végre a betonkeverő, és folyjon a beton, hogy gyorsan felépüljön a ház! Az építész csak egy kötelező láncszem volt az engedélyeztetési eljárásban, akinek az volt a dolga, hogy valamit felrajzoljon és aláírjon a hivatalos eljáráshoz. És ez a hozzáállás is sajnos rajtunk ragadt… Vannak építészek, akik a mai napig úgy terveznek, hogy megkapják a megbízást, megrajzolják, amit egy rövid egyeztetés alapján gondolnak, átadják a terveket, és elkérik a pénzt. De most gondolj csak bele, szerinted így fog elkészülni álmaid otthona? Egy építész fogja egyedül kitalálni, hogy te milyen teraszt szeretnél, vagy akár azt is, hogy hol szeretnéd tartani a szennyeskosaradat? Természetesen nem! Ezt neked kell tudnod, és a megbízott építészeddel az utolsó részletig át kell beszélned, hogy te hogyan szeretnéd használni az otthonodat. Különben több tíz, vagy száz millió forintodba fog kerülni, hogy elkészüljön egy épület, ahol aztán majd nem is érzed jól magadat. Ezért itt a második fontos tanácsom:

Lehetőleg ne bízz meg olyan építészt, akivel a tervezés során nem tudod átbeszélni a számodra fontos részleteket, és aki nem beszéli át veled alaposan, hogyan szeretnéd használni az otthonodat, illetve aki nem hajlandó tervmódosításra.

 Ha megfogadod a fenti két tanácsomat, akkor ki is zártad az építész szakma jelentős részét, és jó úton vagy, hogy egy jó és egyedi épület születhessen.

Most nézzük meg azt, hogy mi az építész feladata. Az építész készíti el számodra az épület építész terveit. Ebben lesznek helyszínrajz(ok), alaprajzok, metszetek, homlokzatok és mindenféle számítások. Jobb esetben ezek kiegészülnek kerítéstervvel, látványtervekkel, részletrajzokkal és konszignációkkal is. A harmadik tanácsom:

Ha kicsit is összetettebb épületet szeretnél, akkor mindenképp olyan építészt keress, aki elkészít számodra legalább egy egyszerű látványtervet, vagy tömegmodellt, mert ezen fogod látni, hogy fog kinézni a megtervezett épület.

 Ez talán nem olyan életbevágó, mint az első két tanácsom, de ha kicsit is vizuális típus vagy, vagy még nem volt dolgod műszaki rajzokkal, akkor ez is nagyon fontos.

Az elkészült építész tervek alapján fog dolgozni a kőműves, az ács, a tetőfedő, a bádogos és a nyílászárós. De vannak olyan tervek is, amiket nem az építész készít el. Például a statikus tervet, elektromos tervet, épületgépészeti tervet, kerttervet és belsőépítészeti tervet. Viszont az építész feladata, hogy ezeket a terveket összhangba hozza egymással, ezt úgy is mondjuk, hogy az ő feladata a tervkoordináció.

Az építész feladata továbbá, hogy utánanézzen a telekre vonatkozó szabályozásnak, amiből kiderül, hogy mekkora (milyen nagy alapterületű, milyen magas) és milyen megjelenésű (magastetős, lapostetős) épület építhető az adott telekre, vagy milyen korlátozások, esetleg tilalmak vannak érvényben rá. Az építész az, aki lebonyolítja a település főépítészével a tervek kötelező főépítészi szakmai konzultációját. A tervezés végén általában az építész tölti fel a kész terveket az E-naplóba.

Hogyan válassz építészt? Szétnézhetsz az interneten, vagy akár az építész kamara honlapján is, ahol lakcím alapján keresgélhetsz tervezőt. De semmiképp se csak azt nézd, hogy hozzád helyileg ki van a legközelebb. Mindenképp nézz utána, hogy az adott építész milyen házakat tervezett korábban! És ha azok tetszenek, akkor vedd fel vele a kapcsolatot.

Az építkezéshez az építész kihagyhatatlan játékos.

3. Statikus:

A statikus tervező készíti el az építész tervek alapján az épület statikai terveit. A statikus tervezőt már a tervezés elején érdemes bevonni a tervezés folyamatába, mert ő határozza meg a teherhordó szerkezetek méretét (például a vasbeton pillérek és gerendák méretét, vagy a vasbeton födémek vastagságát) és bizonyos szerkezetek helyét, és például kérhet megerősítő gerendákat vagy pilléreket az épületbe, és ez visszahat az építész tervekre is. A statikus felelőssége, hogy az épület állékony legyen – vagyis magyarán szólva, hogy ne dőljön össze a ház. A statikai tervek alapján készülnek az épület teherhordó szerkezetei: az összes vasbeton szerkezet, az acél és fa tartószerkezetek.

Az építkezéshez a statikus is kihagyhatatlan játékos.

4. Gépész tervező:

Az egyre szigorodóbb energetikai szabályozás miatt bizony egyre fontosabb tényező egy épületben a gépészeti rendszer. (Hogy ez mennyire jó nekünk, vagy nem, az majd egy későbbi cikkben kifejtem.) Minden tiszteletem azoknak, akik követni tudják, hogy ma már hányféle fűtési megoldás létezik, és hogy azok milyen hatékonyságúak, és hogy mennyibe kerülnek, és hogy milyen a szervízigényük, és hogy a telepítésüknek mennyi a megtérülési ideje, és egyáltalán ezek mennyire egészségesek, stb… Ha te nem tudsz az előző kérdésekre választ adni az általad preferált gépészeti rendszerrel kapcsolatban, akkor érdemes mindezt átbeszélned egy gépész tervezővel.

A gépész tervező az igényeid alapján javasol neked egy komplett gépészeti rendszert, és számításokkal igazolja annak hatékonyságát.

Ő készíti el az egyszerű bejelentéshez kötelezően előírt épületgépészeti műszaki leírást, ami egy szöveges leírás számításokkal kiegészítve. Egy egyszerű, kisebb épület gépészetének megvalósításához tulajdonképpen elegendő egy ilyen szöveges épületgépészeti műszaki leírás, de egy nagyobb, vagy mondjuk medencével is rendelkező épület esetében már érdemes gépész terveket is készíttetni.

Az építkezéshez a gépész tervező is kihagyhatatlan játékos. Az épületgépészeti műszaki leírás kötelező része az egyszerű bejelentésnek, az épületgépészeti terv opcionális.

5. Elektromos tervező:

A korszerű épületek elektromos hálózata kicsit összetetteb, mint ami nagyszüleink házaiban volt. Megjelentek az okosotthon megoldások, a napelemek, az elektromos autók és azok töltői, az otthoni szerver központok, az elektromosan vezérelt árnyékolók, a motorosan nyíló kapuk, a wifi és az a rengeteg elektromos berendezés és kütyü, ami ma már mindennapos része az életünknek. Ha nem szeretnél pár évente villanyszerelőt hívni, mert mondjuk kimaradt a redőnykapcsoló, vagy az elektromos autó töltő, vagy a biztonsági kamera kiállása, akkor érdemes jó előre átgondolni, hogy milyen megoldásokat szeretnél alkalmazni akár az elkövetkező 5-10 évben.

Az utólagos villanyszerelés nem jó móka: falat kell vésni, ki kell kutatni, hogy melyik vezeték honnan hova megy, új kötéseket kell létesíteni, aztán pedig szépen visszajavítani a falat, lehetőleg a meglévővel azonos színű falfestékkel… Nem egyszerű. Valószínűleg nem szeretnéd, főleg, ha már ott élsz… Inkább még a legelején ülj le egy elektromos tervezővel és beszéljétek át, hogy hogy neked mik az igényeid, és azok alapján javasolni fog neked egy működő megoldást.

Az elektromos tervező készíti el az egyszerű bejelentéshez kötelezően előírt épületvillamossági műszaki leírást. Az épületgépészeti műszaki leíráshoz hasonlóan ez is egy szöveges leírás számításokkal kiegészítve. Ha nem akarod túlbonyolítani a villamos hálózatot, és van egy tehetséges, és megbízható villanyszerelőd, akkor elegendő lehet a műszaki leírás elkészíttetése. De számolj azzal, hogy lesz egy fél napi munkád azzal, hogy kitaláld – és még egy fél napi munkád, hogy kijelöld a villanyszerelőnek az ÖSSZES(!) dugalj, kapcsoló, TV kiállás, UTP (internet) kiállás, redőnykapcsoló, termosztátkiállás, csillár és falikar kiállás, LED világítás, kaputelefon, riasztó mozgás- és nyitásérzékelő, biztonsági kamera kiállás és elektromos autó töltő helyét és darabszámát. Plusz még egy nap böngészés, hogy kiválaszd mindezekből a megfelelő típust. Egy kis gondolkozással és utánajárással bárki képes lehet rá, én is végig csináltam ezt. De ha erre nincs időd, és belefér az anyagi keretbe, akkor vedd fel a kapcsolatot egy elektromos tervezővel.

Az építkezéshez az elektromos tervező is kihagyhatatlan játékos. Az elektromos műszaki leírás kötelező része az egyszerű bejelentésnek, az épületvillamossági terv opcionális.

6. Belsőépítész:

Ha már van egy építészem, akkor miért kellene még belsőépítész is? Elsősorban azért, mert ez két külön szakma. Ha nagyon egyszerűen szeretnénk megfogalmazni, akkor azt mondhatnánk, hogy az építészek tereket alkotnak, a belsőépítészek pedig ezeket a tereket a lakó ízlésére szabva használatra késszé teszik. Egy jó belsőépítész a dizájnon túl kitalálja neked, hogyan használhatod a leghatékonyabban a konyhádat; hogy tudnád a legpraktikusabban tárolni a ruháidat és egyéb használati tárgyaidat; de még mosógépet és páraelszívót is javasol neked. Természetesen az ő munkája is pénzbe kerül, de ha belefér a büdzsébe, akkor nagyon sok időt és utánajárást tud megspórolni neked a rengeteg berendezés, burkolat, tapéta, bútor, beltéri ajtó, csillár, villanykapcsoló, parketta, parkettaszegély, függönykarnis, ablakkönyöklő, lépcsőburkolat és sok minden egyéb apróság kiválasztásával. Nem mellesleg egy jó belsőépítész teszi igazán egyedivé és személyre szabottá az otthonodat.

Az építkezéshez a belsőépítész nem kötelező játékos, de aki megengedheti magának, az sokat fog profitálni a munkájából, és egy belsőépítész megbízása sok vesződséget tud megspórolni.

7. Kerttervező:

Kerttervező egy családi házhoz? Most komolyan? Igen, bizonyos települések és kerületek kötelezően előírhatják, hogy az épület terveihez készüljön kertterv is. Ha nem ilyen helyen építkezel, és nem szeretnél külön kerttervet is készíttetni, akkor ezzel nem kell foglalkoznod, mert amúgy is anyukád kertjében vannak szép virágok, amikből lehet hozni, meg amúgy sem akarsz nagy csinnadrattát az udvaron. Viszont, ha a helyi előírások miatt kötelező kerttervet is beadnod az építkezés bejelentéséhez, akkor ezt is meg kell csináltatnod.

Ha igényes, egyedi kertet szeretnél különleges növényekkel, vagány kerti világítással, kerti kiülővel, vagy kerti tóval, és megengedheted magadnak, akkor keress fel egy kerttervezőt. Végül is azért szeretünk kertes házban lakni, mert van hozzá kert. Csak éppen az a kérdés, hogy milyen kert?

Az építkezéshez a kerttervező nem kötelező játékos, csak olyan településeken és kerületekben, ahol kötelezően előírják a kertterv elkészítését is.

Átvettük a tervezőket, de az épület előkészítésének résztvevőivel még nem vagyunk kész. Ha elkészült álmaink otthonának összes terve, akkor még jó lenne tudnunk, hogy ez mennyibe fog kerülni, igaz? Ehhez szükségünk lesz a következő szakemberre, akit úgy hívnak, hogy költségvetés készítő.

8. Költségvetés készítő:

Ő készíti el a tervek alapján az árazatlan, vagy az árazott költségvetést. Nézzük meg, hogy mik is ezek? Az árazatlan költségvetés tulajdonképpen egy mennyiségi kiírás, amiben ki van gyűjtve az épület összes építőanyaga és azoknak a mennyisége. A kivitelezők ez alapján tudnak árazni, hogy lásd, milyen áron építené fel egy adott kivitelező a házat. Azért hasznos, ha az árazatlan költségvetést elkészítteted, mert így könnyebb dolgod lesz a kivitelezői árajánlatok összehasonlításával: a kivitelezők ugyanazokat a tételeket fogják beárazni számodra. Az almát az almával tudod majd összehasonlítani. Az árazatlan költségvetés elkészíttetése nem kötelező, de ha nincs olyan kiviteleződ, akihez ragaszkodsz, vagy akivel már leszerződtél, és több kivitelezőt szeretnél versenyeztetni, akkor milliókat spórolhatsz olyan rejtett tételek miatt, amiket a kiviteleződ „elfelejtett” beárazni az árajánlat adásakor, és majd utólag szeretné kifizettetni veled.

Az árazott költségvetés egy beárazott kiírás, amiben a mennyiségeken kívül árak is szerepelnek. Egy árazott költségvetésből már a kivitelező kiválasztása előtt láthatod, hogy az átlagárakkal számolva mennyibe kerülne az épület felépítése. Az árazott költségvetés egy jó kiindulópont a várható költségekkel kapcsolatban. Ha egy kivitelezői árajánlat nagyon eltér az árazott költségvetés végösszegétől, akkor egyből láthatod, hogy azzal az ajánlattal valami nem stimmel. Ha gyanúsan olcsó egy ajánlat, akkor a kivitelező valószínűleg utólag plusz tételeket szeretne elszámoltatni veled. Ha pedig gyanúsan drága egy kivitelezői ajánlat, akkor neki valószínűleg túl sok munkája van, és csak extra profittal szeretne újabbat bevállalni (vagy egyszerűen csak le akar húzni, de ilyent ne feltételezzünk senkiről). Az árazott költségvetés elkészítése sem kötelező, de például, ha olyan házat szeretnél, ahol különlegesebb építőanyagok vagy szerkezetek jelennek meg, akkor én javaslom az elkészíttetését, mert a különleges megoldásokat a kivitelezők szeretik túlárazni. Egy-egy ilyen túlárazott tétel egyből kiderül, ha van egy árazott költségvetésed.

Azt viszont mindenképp meg kell jegyeznem, hogy egy árazott költségvetés összegei nem kőbe vésett számok, mert az építőanyagok árai és a munkadíjak folyamatosan változnak.

Oké, papíron előkészítettünk mindent, és tegyük fel, hogy megvan a kivitelezőnk is. Akkor neki is ugorhatunk az építkezésnek, ugye? Várjunk még egy kicsit! Az építkezés lesz a legkritikusabb rész! Egy jól előkészített építkezést is könnyű elrontani az kivitelezés során, és ha eddig eljutottunk, akkor itt már nem szeretnénk elrontani. Ha nem vagy otthon a kivitelezés csinjában-és-bínjában, és nem szeretnéd, hogy az építkezés során félrevezessenek vagy átverjenek, akkor jó lenne, ha lenne egy hozzáértő szakembered, aki helyetted felügyelné az építkezést, nem igaz? Nem kell mást tenned, mind felkérned erre egy műszaki ellenőrt.

9. Műszaki ellenőr:

A legegyszerűbben megfogalmazva ő az az ember, aki a te érdekeidet képviseli az építkezés során. Sok építtető nem tud ott lenni a helyszínen az építkezés legkritikusabb fázisainál, és nem is biztos, hogy minden műszaki kérdésben otthon van, de egy műszaki ellenőr pont ezekben lehet a segítségedre. Ő az, aki a helyszínen ellenőrzi a kivitelező munkáját. De nemcsak műszaki kérdésekben adhat segítséget, hanem akár már a folyamat elején segíthet a kivitelezők megversenyeztetésében is, vagy akár a kivitelezővel való szerződéskötésben is.

+1. Ki kivel álljon szerződésben?

Ezen a területen is nagy a zűrzavar a hazai építkezéseknél, ezért ezt fontos tisztába tennünk. Sajnos sokan kihasználják az általános tájékozatlanságot, és olyan szerződéses konstrukciókat ajánlanak az építtetőknek, amiből sajnos nehéz jól kijönni.

A legtisztább konstrukció, hogy ha te magad bízol meg egy generáltervezőt, aki a saját csapatával, vagy alvállalkozókkal elkészíti neked az összes szükséges tervet és költségvetést. Vagy megbízhatsz egy építész tervezőt, és megkérdezheted tőle, hogy milyen szakági tervezőkel szokott együtt dolgozni. Ha a javasolt szakági tervezőket választod, akkor vagy külön-külön leszerződsz velük, vagy olyan formában is megegyezhettek, hogy valaki valakinek az alvállalkozójaként dolgozik majd neked. Ez már megegyezés kérdése. De az is lehet, hogy van egy statikus ismerősöd, akivel szeretnél együtt dolgozni, és őt kéred meg, hogy tegyen javaslatot a többi tervezőre. A lehetőségek száma végtelen, de fontos, hogy a tervezőkkel valamilyen formában te legyél közvetlenül szerződéses viszonyban, és semmiképpen se egy kivitelezőn keresztül! A tervezők így a te érdekeidet fogják képviselni, és nem a saját haszonra hajtó kivitelezőét.

Léteznek ugyan más konstrukciók is, de alaposan gondold, át, hogy a felmerülő konstrukcióban nincsenek-e buktatók! A hazai piacon láthatunk cifrábbnál cifrább szerződési konstrukciókat. A legszövevényesebbek, azok, ahol a tervezéstől a kivitelezésig minden egy kézben van. Ez látszólag jónak hangzik, hiszen nem kell mindent a megrendelőnek elintéznie, és egyszerűbbnek tűnik a folyamat. De ez csak látszólag van így. A leghihetetlenebb konstrukció, amit valaha hallottam, hogy valaki megvett egy telket egy frissen felparcellázott lakóparkban, de erre a telekre már „le volt osztva” egy kivitelező, és csak vele lehetett ott építkezni. A kivitelezőnek pedig volt egy építész alvállalkozója, aki a terveket biztosította. Milyen jól hangzik, nem? Veszel egy telket és nem kell kivitelező után rohangálni és az építészek között válogatni, meg árajánlatokat bekérni. Csak kifizeted a pénzt és felépül a házad. Igen ám, de milyen lesz az a ház? Egyrészt az építész a lehető legspórolósabb megoldásokat fogja betervezni az épületbe, mert a kivitelezőnek így lesz rajta a legnagyobb haszna. Egy ilyen felállásban az építész a kivitelező szempontjait fogja előtérbe helyezni a te szempontjaid helyett, hiszen vele áll szerződéses viszonyban. Másrészt a kivitelező pedig úgy húz le ahogy akar, mert a telket már megvetted, a házadat minél előbb fel szeretnéd építeni, de a kivitelezőnek kizárólagossága van az építésre, tehát még elzavarni sem tudod az építkezésről. Ilyen, vagy ehhez hasonló konstrukcióból sok esetben nem sül ki jó eredmény. Sajnos vannak, akik belemennek ilyen és ehhez hasonló konstrukciókba, és vagy rosszul jönnek ki belőle, vagy túl sok kompromisszumot kell meghozniuk. Ha ezt szeretnéd elkerülni, akkor fogadd meg a következő tanácsaimat:

Családi ház építése estén lehetőleg ne menj bele olyan szerződébe, ahol a tervező vagy tervezők a kivitelező alvállalkozójaként készítik el a terveket.

(Egy kivitél azért lehet: a könnyűszerkezetes előregyártott házak. Ezeknek a gyártói ugyanis jellemzően a saját típusterveik variációival dolgoznak, általában saját tervezőkkel, de ez egy teljesen külön kategória.)

Ezzel a végére is értünk az építkezés előkészítésének résztvevőivel, feladataikkal és a javasolt megbízási viszonyaikkal. Bízom benne, hogy sok hasznos infót és tanácsot át tudtam adni ebben a cikkben. Ha sikerült végig olvasnod az elejétől a végéig, akkor egyrészt azt gondolom, hogy képbe kerültél az építkezés előkészítésének résztvevőivel és feladataikkal kapcsolatban, másrészt pedig biztos vagyok benne, hogy körültekintőbben fogsz szakembereket választani, és azokkal szerződést kötni.

Ez a cikk a terjedelme miatt nem feltétlenül adott választ minden felmerülő kérdésre a témában. Ha bármilyen kérdésed merülne fel ebben a kérdéskörében, akkor bátran keress minket:

Horváth Ákos
GRUND ÉPÍTÉSZ STÚDIÓ
horvath.akos@grund-studio.hu
+3630 748 9261